0
€
0
mēn.
Dzīvoklis jaunajā projektā - kā izvēlēties
Kad tiek izvēlēts dzīvoklis jaunajā projektā, svarīgi saprast, ka šis lēmums neattiecas tikai uz dzīvesvietas komfortu. Tas ir ieguldījums aktīvā, kura vērtība turpmākajos gados vai nu pieaugs, vai stagnēs atkarībā no tā, cik labi izvērtēti projekta tehniskie, juridiskie un tirgus faktori. Jaunie projekti Latvijā, īpaši jaunie projekti Rīgā, pēdējo desmit gadu laikā demonstrē noturīgāku cenu dinamiku nekā sekundārais tirgus. Tas nozīmē, ka pircēji iegūst ne tikai modernu vidi, bet arī finansiāli stabilāku aktīvu.
Dzīvokļi jaunajos projektos parasti nāk ar ilgāku ekspluatācijas ciklu, mazākiem neparedzētajiem remontdarbiem un augstāku energoefektivitāti. Tas viss kopā samazina slodzi uz ģimenes budžetu un ļauj īpašumam saglabāt likviditāti. Tieši šī kombinācija padara dzīvokļus jaunajos projektos par ilgtermiņā pievilcīgāku izvēli ne tikai dzīvošanai, bet arī investīcijām. Profesionāļi, analizējot tirgu, jaunos projektus nereti vērtē kā drošāku risinājumu, jo vērtības kritumi šajos segmentos parasti ir daudz lēnāki nekā veco sēriju mājās.
Kā profesionāli analizēt projekta kvalitāti
Jaunais projekts ir tik spēcīgs, cik tas,, kas to radījis. Tomēr izvērtēšana nenozīmē tikai projekta attīstītāja iepriekšējo projektu sarakstu. Finansētāji skatās projekta juridisko struktūru, finansējuma avotus un saistītā uzņēmuma reputāciju. Ja tiek pirkts dzīvoklis jaunajā projektā, svarīgi izprast, vai finansējums ir pašu kapitāls, bankas vai investoru fonds. Katrs no variantiem rada atšķirīgu riska profilu.
Tāpat nozīmīga ir būvnieku ķēde - kurš ir ģenerāluzņēmējs, kāda ir tā pieredze, vai būvniecības procesā izmantoti apakšuzņēmēji, un vai projektam ir nodrošinājumi, kas pasargā pircēja intereses. Profesionāļi vienmēr pārbauda būvatļaujas atbilstību, nodošanas termiņu grafikus, garantijas apjomu un tehniskās pases dokumentāciju. Ne mazāk svarīga ir ekspluatācijas uzraudzība pēc nodošanas, ja attīstītājs seko līdzi kvalitātes kontrolei, tas nozīmē, ka projektā ir piestrādāts pie ilgtermiņa domāšanas, nevis veikta ātra peļņa.
Kas patiesībā atšķir labu projektu no viduvēja?
Jaunie projekti Rīgā un citviet bieži tiek reklamēti moderni, ar vizuālo estētiku, taču īsto dzīves kvalitāti nosaka tehniskie risinājumi, kurus pircējs ikdienā neredz. Eksperti novērtē ventilācijas sistēmas kvalitāti, inženierkomunikāciju ilgmūžību, siltuma zudumu koeficientus un skaņas izolāciju. Šīs detaļas rada atšķirību starp dzīvokli, kas joprojām ir patīkams pat pēc desmit gadiem, un dzīvokli, kurā parādās problēmas jau pirmajā apkures sezonā.
Dzīvoklis jaunajā projektā ar kvalitatīvu ventilāciju nodrošina stabilu mikroklimatu, kas pozitīvi ietekmē gan veselību, gan pašu īpašumu, piemēram, no pelējuma un mitruma. Arī logu un ārsienu tehniskie parametri ietekmē rēķinus - jaunajos projektos siltuma zudumi ir līdz pat divām reizēm zemāki nekā veco sēriju mājās. Skaņas izolācijas risinājumi ir vēl viens faktors, ko izcelt. Modernos projektos tiek izmantoti materiāli, kas ievērojami samazina trokšņu pārnesi starp dzīvokļiem. Tas nozīmē mierīgāku vidi un lielāku dzīves komfortu.
Lokācija - ne tikai adrese, bet arī projekta potenciāls
Tradicionālais padoms - "vērtējiet lokāciju" bieži vien aprobežojas ar sabiedriskā transporta pieejamību vai tuvākiem veikaliem, skolām un bērnudārziem. Tomēr profesionāls skatījums uz jaunajiem projektiem Rīgā un citviet ietver daudz plašāku analīzi - pašvaldības attīstības plānus, transporta mezglu izbūves projektus, apkārtnes demogrāfiju un potenciālo īres tirgus pieprasījumu. Šo faktoru kopums veido tā saukto lokācijas multiplikatora efektu. Ja apkārtnē plānotas infrastruktūras investīcijas vai jauni uzņēmumi, dzīvokļu mājas, servisi uc. - dzīvokļa vērtība pieaug daudz straujāk.
Dzīvokļi jaunajos projektos, kas atrodas topošā attīstības zonā, var kļūt par vienu no labākajiem investīciju objektiem tirgū. Tieši tāpēc profesionāļi analizē arī laika grafikus - kad apkārtnes attīstībā notiks izmaiņas un kā tās ietekmēs vidi un dzīves kvalitāti. Šāda analīze ir īpaši būtiska, izvēloties dzīvokli jaunā projektā rajonos, kur dzīves un labsajūtas pievienotā vērtība parādās pakāpeniski.
Dzīvoklis jaunajā projektā - cik dārga ir tā uzturēšana?
Lai gan jaunie projekti Rīgā un valstī bieži tiek prezentēti kā ēkas ar zemiem komunālajiem maksājumiem, patiesās izmaksas nosaka trīs faktoru kombinācija. Ēkas energoefektivitāte, apsaimniekošanas pakalpojumu kvalitāte un projektā izmantotie tehniskie risinājumi. Un tieši šo elementu mijiedarbība ir finansiāli būtiska.
Energoefektīvas ēkas ar kvalitatīvu siltinājumu, trīskāršām stikla paketēm un modernām ventilācijas un rekuperācijas sistēmām nodrošina ievērojami zemākus apkures maksājumus. To sākotnēji uzreiz pamana lielākā daļa pircēju. Lai arī apkure un elektrības patēriņš var būt optimizēts, apsaimniekošanas izmaksas modernās ēkās struktūru ziņā ir sarežģītākas. Jaunajos projektos pakalpojumu klāsts parasti ir plašāks: lifti, drošības sistēmas, videonovērošana, autonoma ventilācija, siltummezgli, pazemes stāvvietas un koplietošanas telpu servisi. Tas paaugstina izmaksu bāzi, taču vienlaikus nodrošina arī augstāku dzīves kvalitāti un ēkas ilgmūžību.
Labi pārvaldītos projektos šīs izmaksas ir pamatotas un ilgtermiņā atmaksājas. Piemēram, modernajos jaunajos projektos arvien biežāk tiek ieviests risinājums, kas agrāk Latvijā nebija plaši izmantots - daļēji pazemē iebūvētie atkritumu konteineri. Tie ne tikai uzlabo apkārtnes estētiku un novērš smakas, bet arī nodrošina ievērojami augstāku atkritumu ietilpību. Šādu konteineru sistēmas ir aptuveni 20 reizes ietilpīgākas nekā standarta konteineri, pateicoties pazemes daļai, kur gravitācijā radītais spiediens dabiski sablīvē atkritumus. Tas nozīmē, ka izvešana notiek retāk, un līdz ar to iedzīvotāji ilgtermiņā maksā mazāk. Tā ir tehnoloģija, kas sevi pierādījusi Ziemeļeiropas tirgos un arvien biežāk tiek integrēta arī jaunajos projektos Rīgā un citviet, piešķirot tiem praktisku un finansiālu priekšrocību.
Ļoti svarīgs ir arī ēkas amortizācijas cikls.
Vecajos projektos amortizācija sāk strādāt pret īpašnieku jau pirmajos gados - komunikācijas nolietojas, fasāde prasa ieguldījumus, jumta konstrukcijas un ventilācija bieži ir kritiskā stāvoklī. Savukārt dzīvokļiem jaunajos projektos šis periods sākas daudz vēlāk, un tas tieši ietekmē īpašuma kopējās izmaksas. Kvalitatīvi būvēti projekti ar moderniem inženiertehniskajiem risinājumiem neprasa lielus remontdarbus 10-15 gadus pēc nodošanas. Tas ir būtisks finansiāls ieguvums īpašniekam, kurš vēlas prognozējamas izmaksas gan šodien, gan nākotnē.
Izmaksu prognozēšana parasti balstās uz energoefektivitātes sertifikātiem, materiālu tehniskajām īpašībām un attīstītāja garantiju apjomu. Tas palīdz novērtēt, vai konkrētais jaunais projekts ir finansiāli ilgtspējīgs un piemērots ilgtermiņa dzīvošanai vai investīcijām.
Tāpēc uzturēšanas izmaksas jaunajos projektos nav vien cipars rēķinā - bet arī ēkas tehniskās kvalitātes un projekta izstrādātāja stratēģijas rezultāts. Un pircējs, kurš izvēlas dzīvokli pēc profesionāliem kritērijiem, ilgtermiņā vienmēr pieņem finansiāli gudrāko lēmumu.
Kāpēc dzīvoklis jaunajā projektā nodrošina labākus kredīta nosacījumus?
Jaunais projekts ir zemāka riska nodrošinājums. Jauna ēka ar skaidru ekspluatācijas ciklu un zemām renovācijas izmaksām ļauj kreditoram prognozēt īpašuma vērtības dinamiku. Tāpēc dzīvokļi jaunajos projektos biežāk tiek finansēti ar zemāku pirmo iemaksu un labākiem procentu nosacījumiem.
Bankas un alternatīvie kreditētāji aprēķina arī ēkas ekspluatācijas risku, kas veco projektu gadījumā ir daudz augstāks. Ja mājai ir tehniskie trūkumi, novecojušas komunikācijas vai nav veikti nepieciešamie remonti, tas tieši ietekmē īpašuma tirgus vērtību un līdz ar to arī aizdevēja risku. Jaunajos projektos šie faktori ir paredzami ilgtermiņā, tāpēc kredīta nosacījumi ir konkurētspējīgāki.
Kā salīdzināt piedāvājumus ar vienu pieteikumu
Dzīvojam laikā, kad finanšu pakalpojumi kļūst arvien dinamiskāki, personalizētāki un tehnoloģiski pieejamāki. Situācijās, kad nepieciešams dzīvoklis jaunajā projektā un tā finansēšana, vairs nav pamata balstīties tikai uz vienas bankas piedāvājumu. Tāpēc gudri pircēji izmanto kredītu salīdzināšanas platformas, tādas, kā piemēram, elizings.lv, kas ļauj ar vienu bezmaksas, īsu pieteikumu saņemt vairākus mājokļa kredīta piedāvājumus no dažādiem kreditoriem vienlaikus. Tas būtiski ietaupa laiku un ļauj piekļūt plašākam piedāvājumu un nosacījumu klāstam, nekā cilvēks iegūtu individuāli sazinoties ar katru kreditoru atsevišķi.
Izvēloties dzīvokli jaunā projektā, kredīta nosacījumi bieži vien ir izdevīgāki, jo jaunais īpašums tiek uzskatīts par drošāku nodrošinājumu un tas neprasa tūlītējus ieguldījumus. Līdz ar to, tam ir augstāka likviditāte un paredzamāks ekspluatācijas termiņš. Tieši tāpēc salīdzināšana ir būtiska - pircēji nereti ietaupa tūkstošiem eiro tikai tāpēc, ka izvēlējušies piemērotāko aizdevēju.
Kā izvairīties no biežākajām kļūdām, izvēloties dzīvokli jaunajā projektā
Pircēji bieži kļūdās nevis emocionālā, bet finansiālā ziņā - viņi bieži pārvērtē lokācijas potenciālu, nepietiekami analizē apsaimniekošanas izmaksas un bieži koncentrējas uz estētiku, nevis tehnisko kvalitāti. Liela daļa problēmu sākas arī ar pārsteidzīgu finansējuma izvēli - neizprotot vai spontāni pieņemot lēmumu, kas noved pie nelīdzsvarotiem atmaksas nosacījumiem, kas rada ilgtermiņa slodzi uz budžetu.
Bieži kļūdas rodas arī no nepietiekamas projekta dokumentācijas izpratnes. Tehniskie parametri, garantiju ilgums, inženiertehnisko sistēmu kvalitāte un attīstītāja reputācija ir faktori, kas nosaka, vai īpašums saglabās vērtību ilgtermiņā. Profesionāļi vienmēr iesaka veikt salīdzinājumu starp vairākiem projektiem, pievēršot uzmanību nevis to reklāmai, bet faktiskajai tehniskajai kvalitātei.
Kā pieņemt lēmumu, kas saglabā vērtību gadiem ilgi
Dzīvoklis jaunajā projektā ir nopietns lēmums, un būtiski ir skatīties tālāk par šodienas vajadzībām. Lēmums jāpieņem, balstoties uz tehnisko risinājumu kvalitāti, projekta attīstītāja reputāciju, lokācijas potenciālu un projekta finansiālo ilgtspēju. Jaunais projekts var kļūt par vērtību saglabājošu mājvietu, ja izvēle tiek balstīta profesionālā izpētē un analīzē.
Pircējiem ieteicams ne tikai rūpīgi izvērtēt projekta kvalitāti, estētiku, lokāciju, lai atrastu patiešām izdevīgāko risinājumu. Gudri izvēlēts kredīts un rūpīgi analizēts projekts ir divi faktori, kas nodrošina, ka ilgtermiņā dzīves komforts netiks negatīvi iespaidots.
Raksta autore - Agnese Šķestere, satura menedžere Elizings.lv
Komentāri
Atstāj savu komentāru
Tava epasta adrese netiks publiski atspoguļota. Visi lauciņi ir obligāti!